PDF Печать E-mail

Муниципальное предприятие муниципального образования город Коммунар «Жилищно-коммунальная служба» (МП МО город Коммунар «ЖКС»)



Ленинградская область, Гатчинский район, г. Коммунар, ул. Гатчинская, д. 20а, лит. Д

Тел. 460-20-97, 460-16-72

    ИНН 4705062476,

    КПП 470501001,

    ОГРН 1134705003102,

    СЕВЕРО- ЗАПАДНЫЙ БАНК ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

    г. Санкт –Петербург,

    БИК 044030653,

    р/сч 40702810055400000712,

    к/сч 30101810500000000653

    ОБРАЗЕЦ квитанции на оплату услуг МП МО город Коммунар «ЖКС»



    НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ



    Постановление № 583 от 10.11.2016 Об утверждении плана мероприятий «дорожной карты» по установке общедомовых приборов учета энергоресурсов в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования город Коммунар на 2016-2020 гг.

    Постановление № 863 от 26.12.2013 О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 28.12.2012 № 1468 на территории муниципального образования город Коммунар

    решение № 58 от 27.11.2013 Об утверждении Положения о муниципальном дорожном фонде муниципального образования город Коммунар

    Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. N 1468 "О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах"

    Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

    Приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 8 апреля 2013 г. № 113/ГС "Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов"

    Форма электронного паспорта многоквартирного дома

    ПРОЕКТ



    ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ

    от ____ декабря 2013 г. N ____

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ, НА 2014-2043 ГОДЫ



    В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса РФ, статьей 8 закона Ленинградской области от 29 ноября 2013 года №82-оз «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области» Правительство Ленинградской области постановляет:

    1. Утвердить региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2014-2043 годы.

    2. Контроль за исполнением постановления возложить на вице-губернатора Ленинградской области по жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу Пахомовского Ю.В.


    Губернатор Ленинградской области А.Ю. Дрозденко



    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2014-2043 годы

    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2014-2018 годы

    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2019-2023 годы

    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2024-2028 годы

    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2029-2033 годы

    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2034-2038 годы

    Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области, на 2039-2043 годы


    Общее имущество многоквартирного дома

    В соответствии со статьей 36. Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
      1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

      2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

      3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

      4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

      5) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

    В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

    В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

    Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

    Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

    В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. перечень имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, перечень имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, определяется:
      а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

      б) органами государственной власти - в целях контроля над содержанием общего имущества многоквартирного дома;

      в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения принадлежащего собственнику в многоквартирном доме.

    При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

    Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
      1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

      2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в пределах, установленных жилищным и гражданским законодательством и несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    Доля обязательных раcходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

    Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)


    Разъяснения относительно порядка расчета и начислений платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды в многоквартирных домах муниципального образования город Коммунар

    С 1 сентября 2012г. вступили в силу Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее-Правила), которые иначе определяют порядок расчета платы за коммунальные услуги.

    Вышеуказанным нормативным актом введено понятие «плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН)», т.е. плата за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

    К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и др.(п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491).

    В соответствии с Жилищным кодексом собственник помещения несет бремя содержания своего имущества, в т.ч. находящегося в общедолевой собственности.

    Теперь, по новым Правилам, плата за каждую коммунальную услугу разделена на две части: за индивидуальное потребление, т.е. предоставленная потребителям в помещении (жилом или нежилом) и за общедомовые нужды. Такое разделение сделано для прозрачности расчетов и доступности понимания гражданами смысла оплаты за общедомовые нужды. Теперь каждый житель может анализировать, какой объем ресурса и на какую сумму потреблен на общедомовые нужды.

    В связи с разделением платы за коммунальные услуги на два вида наличие или отсутствие общедомового прибора учета влияет исключительно на размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Плата же за коммунальные услуги, предоставленные в жилых помещениях, определяется по показаниям индивидуальных приборов учета (при их наличии), либо исходя из нормативов потребления коммунальной услуги в жилых помещениях, в соответствии с п. 42 Правил.

    При наличии общедомового прибора учёта объём коммунальной услуги на ОДН может быть как положительным, так и отрицательным.

    Положительный объем ОДН увеличивает квартплату жильцов, отрицательный объем, наоборот, уменьшает начисления по квартплате.

    Отрицательный объем ОДН может быть только вследствие экономии, совершенной жильцами, у которых нет индивидуальных приборов учета и фактически потребленный объем, у которых меньше норматива.

    Положительный объем ОДН рассчитывается и распределяется согласно пункту 44 Правил между всеми потребителями данной коммунальной услуги пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого или нежилого помещения.

    Согласно Правилам расчет платы за общедомовые нужды будет производиться следующим образом: из общего объема потребления коммунального ресурса за расчетный период в многоквартирном доме, определенный по показаниям общедомового прибора учета вычитаем суммарный объем потребленного коммунального ресурса за расчетный период потребителями жилых помещений с индивидуальными приборами учета согласно показаниям приборов учета (Vсчет), объем коммунального ресурса рассчитанный по нормативам потребления для потребителей, не имеющих индивидуальных приборов учета (Vнорм) и объем коммунального ресурса в нежилых помещениях (Vнеж). Полученный объем и является потреблением на общедомовые нужды (Vодн).

    Vодн =Vдом - ( Vсчет + Vнорм + Vнеж)



    Чтобы рассчитать объем коммунальной услуги, который распределяется на конкретную квартиру (Vi). Нужно вычисленный объем коммунального ресурса, потребленный на общедомовые нужды, умножить на отношение площади вашей квартиры к сумме площадей жилых и нежилых помещений многоквартирного дома:

    Vi = Vодн*Si/Sобщ,


    где:

    Vодн - объем коммунального ресурса на общедомовые нужды;

    Si – площадь i – го лицевого счета (т.е. площадь квартиры, на которую выставлен счет за ОДН);

    Sобщ – общая площадь всех жилых (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме.

    В случае, если в многоквартирном доме отсутствуют общедомовые приборы учета, расчет за ОДН производится по нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги.

    Нормативы потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета в Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 11.02.2013 года №25.

    В этом случае объем ОДН для конкретной квартиры (Vi) расчитывается по следующей формуле:

    Vi= Nодн*Sои*Si/Sобщ,


    где:

    Nодн – норматив потребления по соответствующему виду коммунальной услуги за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме;

    Sои – общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    Si – общая площадь i – го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме;

    Sобщ – общая площадь всех жилых (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с изменениями, внесенными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2013 года № 344 в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, постановлением Правительства Ленинградской области от 28 июня 2013 года внесены изменения в постановление Правительства Ленинградской области от 11 февраля 2013 года № 25 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению гражданами, проживающими в многоквартирных домах или жилых домах на территории Ленинградской области при отсутствии приборов учета».

    Новые нормативы потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению в многоквартирных и жилых домах, нормативы потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды в многоквартирных домах на территории Ленинградской области вступления вступили в силу с 1 сентября 2013 года.

    Также изменен принцип расчетов нормативов потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды в многоквартирных домах. Исключен расчет нормативов потребления коммунальной услуги по водоотведению на общедомовые нужды в многоквартирных домах.

    С целью предотвращения повышения социальной напряженности среди населения, для постепенного перехода на новые условия оплаты потребителями коммунальных услуг, Правительство Ленинградской области постановило, что плата за отопление пока будет осуществляться по правилам и нормативам, действовавшим на 30 июня 2012 года.

    Коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, оплачивают все потребители (собственники и наниматели помещений многоквартирного дома) без исключения, вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом.

    В случае проведения перерасчета в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении, не оборудованным индивидуальным или квартирным прибором учета, перерасчет за общедомовое потребление не проводится.

    Приложение: Постановление Правительства Ленинградской области от 28 июня 2013 г. № 180 «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 11 февраля 2013г. № 25 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению гражданами, проживающими в многоквартирных домах или жилых домах на территории Ленинградской области при отсутствии приборов учета»

    Капитальный ремонт многоквартирных домов - 2014 в Ленинградской области

    Для чего создаются региональные системы капремонта многоквартирных домов?


    • Сделать многоквартирные дома, в которых мы живем комфортными и безопасными, сохранив их для наших детей.
    • Ликвидировать накопившиеся «недоремонты» жилищного фонда и вернуть его в нормативное техническое состояние.
    • Сократить расходы граждан на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
    • Распределить «во времени» финансовую нагрузку собственника помещения в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта и не допустить возникновения ситуации, когда надо платить «сразу» и «много».

    Способы накопления средств для капитального ремонта многоквартирных домов:



    Способ №1.

    Накопление средств на специальном счете, который открывается в уполномоченном банке по конкретному многоквартирному дому на имя владельца специального счета, определенного собственниками помещений. Взносы будут перечисляться на этот счет. Порядок расходования средств, находящихся на специальном счете определен Жилищным кодексом РФ.

    ВАЖНО!

    Владельцем специального счета может быть:
      1) осуществляющее управление в многоквартирном доме ТСЖ, созданное в одном многоквартирном доме или нескольких домах, в которых количество квартир не превышает тридцать и которые расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которой имеются элементы совместно используемой инфраструктуры.

      2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

      3) региональный оператор.

    Способ №2.

    Накопление средств на счете регионального оператора – специализированной некоммерческой организации, создаваемой Ленинградской областью для оказания помощи гражданам в организации и проведении капитального ремонта их многоквартирных домов.

    ВАЖНО!

    Взносы на капитальный ремонт будут перечисляться на счет регионального оператора. Порядок расходования средств, находящихся на специальном счете определяется Жилищным кодексом РФ и нормативными правовыми актами Ленинградской области.

    Что делать, если собственники многоквартирного дома решили копить деньги для проведения капремонта на специальном счете?


    В первую очередь, необходимо найти свой дом вопубликованной региональной программе капитального ремонта, затем провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и обеспечить принятие решений по вопросам, указанным в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса РФ.

    Протокол, составленный по итогам общего собрания, в котором указаны решения по вопросам части 4 статьи 170 Жилищного кодекса РФ, следует направить в течение пяти дней со дня принятия в орган местного самоуправления и региональному оператору, в случае, если региональный оператор избран владельцем специального счета. После чего обязательно открыть специальный счет в банке, соответствующем требованиям, установленным частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ.

    Владелец специального счета в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета представляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном способе управления с приложением копии протокола общего собрания помещений в многоквартирном доме, справки банка об открытии счета и документа, подтверждающего полномочия лица, действующего от имени владельца специального счета.

    ВАЖНО!

    Если указанные действия не будут совершены собственниками помещений в многоквартирном доме в течение 2 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, в отношении них органом местного самоуправления будет принято решение о накоплении средств на счете регионального оператора.

    Что делать, если собственники многоквартирного дома решили копить деньги для проведения капремонта на счете регионального оператора?


    Необходимо найти свой многоквартирный дом в опубликованной региональной программе капитального ремонта и по желанию провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принять решение об избрании способа накопления средств фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

    Далее - по желанию направить протокол общего собрания собственников помещения, в котором указано решение об избрании способа накопления средств фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, в течение пяти дней со дня принятия в орган местного самоуправления и региональному оператору.

    Последний этап – заключение с региональным оператором договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

    Кто рассчитывает сумму, которую необходимо платить на капитальный ремонт многоквартирного дома и как ее оплатить?


    Размер суммы, которую надо будет платить на капитальный ремонт, рассчитывается исходя из размера взноса на капитальный ремонт.

    Взнос на капитальный ремонт платят все собственники помещений (жилых и нежилых (в т.ч. магазины, салоны – красоты и т.д.)) в многоквартирном доме, в том числе муниципальные образования, органы государственной власти (федеральные и региональные), имеющие в собственности помещения в доме.

    ВАЖНО!

    Наниматель жилого помещения не обязан платить взнос на капитальный ремонт, эту обязанность несет наймодатель, т.е. собственник помещения.

    Размер взноса устанавливается Правительством Ленинградской области ежегодно из расчета на 1 кв. м. помещения. Акт об установлении взноса обязательно публикуется.

    Сумма, которую надо платить на капитальный ремонт, включается в квитанцию на ЖКУ (или отдельную квитанцию) отдельной строкой и оплачивается в сроки, установленные для оплаты данной квитанции.

    ВАЖНО!

    Обязанность платить за капитальный ремонт возникает у собственника помещения по истечении 4 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен их дом.

    Как узнать, когда будут ремонтировать именно ваш дом, и какой объем работ будет проведен?


    Все многоквартирные дома, расположенные на территории Ленинградской области находятся в региональной программе капитального ремонта, которая включает перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области, за исключением аварийных домов, подлежащих сносу и жилых домов блокированной застройки и предусматривает виды услуг (работ) по капитальному ремонту многоквартирного дома и сроки их проведения.

    Программа разрабатывается на срок до 30 лет, ежегодно обновляется и утверждается Правительством Ленинградской области, после чего обязательно публикуется.

    Как многоквартирные дома «попадают» в региональную программу капитального ремонта?


    Муниципальные образования с участием собственников помещений, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК проводят инвентаризацию многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования и готовят информацию о сведениях, включаемых в программу. Затем сведения по многоквартирным домам предоставляются в Комитет по ЖКХ и транспорту Ленинградской области для подготовки проекта региональной программы капитального ремонта.

    Проект программы капитального ремонта размещается в официальных источниках. Любое заинтересованное лицо, являющееся собственников помещения в многоквартирном доме, вправе дать свои предложения по проекту программы.

    После проверки программы капитального ремонта она будет утверждена Правительством Ленинградской области и будет опубликована.

    Как создается очередь на проведение капитального ремонта многоквартирных домов?


    Очередь на проведение капитального ремонта дома устанавливается законом Ленинградской области.

    Все дома делятся на две группы: дома, в которых ремонт дается первоочередном порядке и дома, в которых ремонт делается в общем порядке (вторая очередь).

    В первоочередном порядке ремонтируются:
    • дома, в которых не был проведен капитальный ремонт (но он требовался по своим техническим характеристикам) на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме;

    • дома, которые требуют капитального ремонта в соответствие с постановлением Правительства Российской Федерации.

    Во вторую очередь ремонтируются дома, соответствующие критериям, установленным законом Ленинградской области (степень износа, дата проведения последнего капитального ремонта, чрезвычайные ситуации, которые привели к разрушению конструктивных элементов дома).

    ВАЖНО!

    Очередь на капитальный ремонт формируется Комитетом по ЖКХ и транспорту Ленинградской области в соответствие с утвержденной методикой.

    Какие услуги (работы) по капитальному ремонту будут проводиться и финансироваться за счет средств, накапливаемых собственниками помещений?


    Речь идет о целом наборе услуг (работ), в том числе:
    • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

    • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

    • ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

    • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

    • утепление, ремонт фасада;

    • установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

    • ремонт фундамента многоквартирного дома;

    • разработка проектной документации, в случае, если законодательством Российской Федерации требуется ее разработка;

    • проведение экспертизы проектной документации в случае, если законодательством Российской Федерации требуется ее проведение;

    • проведение историко-культурной экспертизы в отношении многоквартирных домов, признанных официально памятниками архитектуры в случае, если законодательством Российской Федерации требуется проведение таких экспертиз;

    • осуществление строительного контроля.

    Что такое «региональный оператор», которому перечисляются взносы на капитальный ремонт, и в чем его преимущества?


    «Региональный оператор» - это специальный некоммерческий фонд, который создается по решению Правительства Ленинградской области для организации и проведения капитального ремонта для собственников, которые выбрали способ накопления средств на счете регионального оператора.

    «Региональный оператор» финансируется за счет бюджета области и не имеет права тратить на свое содержание средства, поступающие к нему от собственников помещений. Он обязан исполнять региональную программу капитального ремонта в отношении домов, которые перечисляют взносы на капитальный ремонт на его счет и нести ответственность перед собственниками помещений за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

    Региональный оператор проводит капитальный ремонт дома даже в том случае, если средств собственников недостаточно для проведения ремонта, а ремонт должен быть сделан в соответствие с региональной программой капитального ремонта (собственники, которые накапливают средства на специальном счете обязаны сами решать проблему нехватки средств для проведения капитального ремонта)

    Кроме того, он исполнят свои обязанности бесплатно.

    Будет ли государство помогать собственникам помещений в проведении капитального ремонта?


    Предусмотрены следующие меры поддержки собственников для проведения капитального ремонта:
      1. Государственная поддержка – предоставление из федерального, областного бюджета средств для софинансирования капитального ремонта (в дополнение к средствам, собираемым собственниками). Размер такой поддержки определяется ежегодно законами.

      Право на получение такой поддержки имеют ТСЖ, ЖСК или иные специализированные потребительские кооперативы, региональный оператор.

      2. Субсидии (через органы социальной защиты Ленинградской области) – предоставляются отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством Ленинградской области, направлена на компенсацию гражданам при оплате взноса на капитальный ремонт.

    Как будет работать региональная система капитального ремонта многоквартирных домов?


    • Правительство Ленинградской области утвердит региональную программу капитального ремонта, в которую включаются все многоквартирные дома, за исключением аварийных и подлежащих сносу, а также жилых домов блокированной застройки – декабрь 2013 г.

    • Правительство Ленинградской области утвердит размер обязательного ежемесячного взноса, который будут обязаны платить все собственники помещений в многоквартирном доме, включенном в региональную программу капитального ремонта – декабрь 2013 г.

    • Собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ накопления средств для капитального ремонта (специальный счет или счет регионального оператора) – до 1 марта 2014 г.

    • Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбирали способ накопления средств для капитального ремонта муниципальное образование принимает решение о накоплении средств на счете регионального оператора – до 1 апреля 2014 г.

    • Собственники помещений в многоквартирном доме начинают платить взносы на капитальный ремонт – с 1 мая 2014 г.

    • Взносы собственников начинают накапливаться на специальном счете или счете регионального оператора – с 1 июня 2014 г.

    • Начнется проведение капитального ремонта в соответствие с утвержденной региональной программой капитального ремонта – со второго полугодия 2014 года.

    Что должен знать каждый собственник помещения о капитальном ремонте своего дома?


    • способ накопления средств для капитального ремонта (специальный счет или счет регионального оператора);

    • кто является владельцем специального счета (если средства накапливаются на специальном счете);

    • анные о региональном операторе (если средства накапливаются на счете регионального оператора) и его обязанностях перед собственником по проведению капитального ремонта;

    • размер минимального обязательного взноса на капитальный ремонт, установленный Правительством Ленинградской области;

    • есть ли дополнительные взносы на капитальный ремонт в многоквартирном доме, установленные общим собранием собственников помещений;

    • об ответственности за неисполнение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка России);

    • перечень услуг (работ) по капитальному ремонту и сроки его проведения в соответствие с региональной программой капитального ремонта (найти свой дом в программе).

    На сегодняшний день самым важным является вопрос организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области.

    15 ноября 2013г. на заседании Законодательного Собрания Ленобласти во втором и третьем чтениях одобрен законопроект «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области». Ленинградская область – первый субъект Северо-Западного федерального округа, где законодательная и исполнительная власти создали правовую основу для запуска новой системы организации капитального ремонта многоквартирных домов.

    Законопроект подготовлен в связи с изменениями в Жилищный кодекс РФ, которые возлагают на региональные правительства обязанности по принятию нормативно-правовых актов, направленных на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта. Регион обязан принять собственную программу капитального ремонта, содержащую перечень всех многоквартирных домов со сроками проведения работ по капитальному ремонту, создать региональный фонд капитального ремонта (оператора), установить минимальный размер взноса для собственников жилья и порядок проведения мониторинга технического состояния домов, определить условия господдержки за счет средств областного бюджета, обеспечить контроль за формированием и расходованием средств фонда.

    Законопроект в рамках полномочий, предоставленных Жилищным кодексом субъектам Российской Федерации, регламентирует перечисленные вопросы. Новая система капитального ремонта должна заработать с 1 января 2014 года. К этому сроку планируется утвердить и региональную программу капремонта.

    После официального опубликования региональной программы собственники квартир в течение двух месяцев обязаны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, а обязанность по уплате взносов возникает через четыре месяца.

    Среди положений законопроекта — норма о том, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается правительством Ленинградской области в расчете на один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме.

    Для рассмотрения законопроекта во втором чтении были поданы поправки депутатов областного парламента.

    Поправки предусматривают общественный контроль за деятельностью регионального оператора и устанавливают показатели эффективности выполнения региональной программы капитального ремонта.

    Поправки усиливают норму о том, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

    В законопроект включена дополнительная статья о мониторинге технического состояния многоквартирных домов, согласно которой органу государственного жилищного надзора Ленинградской области (жилищной инспекции) поручено систематизировать и анализировать данные о техническом состоянии домов и ежегодно представлять доклад в Правительство Ленинградской области.

    Введена также новая статья, обязывающая собственников предоставлять необходимую техническую документацию региональному оператору и подрядным организациям, отобранным региональным оператором.

    Отдельной поправкой к законопроекту установлено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт в 2014 году правительство Ленинградской области должно определить до 1 января 2014 года. В последующие годы минимальный размер взноса будет устанавливаться региональной властью ежегодно до 1 апреля.

    Сумма платежа для собственников помещений в многоквартирных домах может составить около 5 рублей за квадратный метр. Это меньше, чем стандарт в 7,4 рубля, установленный Министерством регионального развития РФ для Ленинградской области на 2014 год. Ежемесячный платеж может уменьшиться благодаря тому, что около 20% средств на капремонт предполагается финансировать из областного бюджета, дополнительные средства предусмотрят и муниципалитеты. Также обещана финансовая помощь из федерального бюджета, в том числе из Фонда содействия реформированию ЖКХ.

    Первые платежи жителям области планируется начислять с мая 2014 года, соответственно, новая строчка в квитанции на оплату коммунальных услуг появится в июне следующего года.

    Права и обязанности собственников многоквартирных домов


    Права и обязанности собственников многоквартирных домов определены ст. 30, 31, 45, 46 Жилищного кодекса РФ, а также «Правилами пользования жилыми помещениями» утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

    Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и обязанностей законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

    В зависимости от формы правовых отношений пользователями жилых помещений могут являться:
      1. собственники жилого помещения и члены его семьи;

      2. наниматели жилого помещения и члены его семьи, в том числе:
        • по договору социального найма жилого помещения

        • по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования

        • по договору найма специализированного жилого помещения

    Права собственника многоквартирного дома

    Основное право собственника — это право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. То есть собственник в праве продать, подарить, заложить или другим образом распорядиться жилым помещением. Собственник в праве предоставить жилое помещение во временное владение и пользование другим гражданам и юридическим лицам на основании договора найма (аренда), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. При этом такое жилое помещение может быть использовано только для проживания, также если жилое помещение сдается за плату, необходимо заплатить налоги с данных доходов (налог на доходы физических лиц).

    Обязанности собственника многоквартирного дома

    В обязанности собственника входит бремя содержания жилого помещения. То есть собственник жилья обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и обязанности законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, необходимо вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения, а также платить налог на имущество.

    Члены семьи собственника многоквартирного дома

    Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст.292 Гражданского кодекса РФ). Следует отметить, что собственник жилого помещения имеет намного больше прав по сравнению с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Он осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Наниматель же осуществляет только право пользования и владения жильем.

    Права и обязанности нанимателя по договору социального найма


    Права и обязанности собственников многоквартирных домов определены ст. 67, 69 Жилищного кодекса РФ, а также «Правилами пользования жилыми помещениями» утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

    Права нанимателя по договору социального найма

    Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
      1) вселять иных лиц в жилое помещение, которое он занимает (с учетом требований ст. 70 ЖК РФ);

      2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (с учетом требований ст. 70 ЖК РФ);

      3) сдавать в поднаем жилое помещение (с учетом требований ст. 685 ГК РФ, ст. 76,7,79 ЖК РФ);

      4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения ( с учетом требований ст. 72,73,,74,75,81 ЖК РФ);

      5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

    Обязанности нанимателя по договору социального найма

    В обязанности наниматель жилого помещения по договору социального найма входят:
      1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые определены Жилищным кодексом РФ (ст. 17);

      2) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

      3) обеспечивать сохранность жилого помещения;

      4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

      5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ( с учетом требований ст. 682 ГК РФ, ст. 155 ЖК РФ);

      6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

    В отличие от собственника наниматель жилого помещения не платит налог на имущество за жилое помещение.

    Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

    К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

    Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

    Права и обязанности членов ТСЖ, а также лиц, не являющихся членами ТСЖ


    В соответствии со статьей 143 Жилищного кодекса РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

    Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

    Права и обязанности членов ТСЖ включает две составляющие:
      1. Права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 31, 45, 46, 67, 69 Жилищного кодекса РФ.

      2. Права и обязанности непосредственно как членов товарищества собственников жилья.

    Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме определены в статье 143.1. Жилищного кодекса РФ:
      1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

      2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

      3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
        1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

        2) реестр членов товарищества;

        3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

        4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

        5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

        6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

        7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

        8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

        9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, Уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

    Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола


    У собственников жилья в многоквартирном доме не должно возникать вопроса, зачем посещать общие собрания. Ведь целью проведения таких собраний является эффективная реализация планов по уборке и ремонту прилегающих к дому территорий, по оплате коммунальных услуг, по защите прав собственников жилья и т.д.

    Ситуации, в связи с которыми могут собираться общие собрания собственников жилья, могут быть самыми разными. Например, жильцы квартир получают квитанции на оплату каких-либо сомнительных услуг. Тогда собирается собрание, чтобы выяснить, какая компания занимается рассылкой квитанций, и какие полномочия у нее имеются, чтобы взимать с собственников жилья плату. Или собирается собрание, чтобы назначить старших по подъезду, переизбрать домовой комитет или по другим насущным вопросам, когда по отношению к имуществу дома совершаются не согласованные с ЖКХ действия.

    Из этих примеров можно сделать определенный вывод – собственнику жилья крайне важно посещать общие собрания жильцов многоквартирного дома, чтобы всегда быть в курсе событий, как распоряжаются имуществом их дома и имеют ли принимаемые решения по тем или иным вопросам правовую основу.

    Что собой представляет собрание собственников многоквартирного дома?


    Общее собрание жильцов многоквартирного дома является законным органом управления, согласно статье 44 «Жилищного кодекса РФ». В компетенцию вопросов, которые могут рассматриваться на общих собраниях собственников жилья, входят:
      - Проведение работ по реконструкции дома, связанных с уменьшением или увеличением размеров общего имущества жильцов.

      - Перепланировка общих помещений дома или переустройство прилегающих территорий, присоединение части другого имущества.

      - Возведение хозяйственных построек на территории дома, надстройки и другие незапланированные в планах строения или сооружения.

      - Передел земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, ограничения пользованием определенной территории.

      - Передача отдельной части имущества многоквартирного дома другой организации или компании.

      - Сроки проведения квартальных и годовых общих собраний дома с правилами и порядками проведения.

      - Выбор порядка уведомления жильцов многоквартирного дома о принятии того или иного решения.

      - Утверждение состава домового комитета или устава товарищества.

      - Изменения в размерах оплаты по ремонту жилых и подсобных помещений, находящихся в собственности жильцов.

      - Определение расходов на проведение капитального ремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования, сроки возмещения расходов и т.д.

      - Ряд других вопросов, которые могут входить в компетенцию рассмотрения на уровне общего собрания жильцов многоквартирного дома.

    Согласно российскому законодательству, на общем собрании не должны приниматься решения по вопросам, не включенным ранее в повестку дня. Нельзя также менять повестку дня в ходе проводимого общего собрания.

    Формы и виды проведения собраний собственников многоквартирного дома


      - Очередное (ежегодное, ежеквартальное) или внеочередное. Каждое из этих собраний может созываться по инициативе любого жильца многоквартирного дома.

      - Общее собрание, как очередное, так и внеочередное, может проводиться в очной или заочной форме. При очной форме проведения собрания указывается точное место, по какому адресу должны собираться собственники жилья, заранее оповещенные о времени и месте проведения мероприятия. При заочной форме общее собрание проводится в виде голосования, где каждый собственник предоставляет свою подпись о согласии или несогласии с тем или иным решением ЖКХ, домового комитета, товарищества и т.д.

      - Согласно статье 45 «Жилищного кодекса РФ», о проведении общего собрания собственников жилья, все жильцы дома должны быть оповещены не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Уведомление рассылается почтой или проводится под личную роспись в общем списке.

    В сообщении, где собственников жилья уведомляют о проведении общего собрания дома, должны указываться такие сведения:
      1) Кто является инициатором проведения общего собрания собственников.

      2) Какая форма будет у проводимого собрания (очная или заочная).

      3) Указывается точная дата и место проведения. При заочном голосовании указывается также окончательная дата приема письменных бюллетеней о голосовании с местом приема документов.

      4) Какая повестка дня будет стоять на общем собрании.

      5) Дополнительная информация, если таковая имеется.

    Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников многоквартирного дома?


    Присутствовать на общем собрании, как и голосовать по любому из поднимаемых на повестке дня вопросах, может собственник квартиры, одной или нескольких комнат, в том числе и в коммунальной квартире, а также нежилых или подсобных помещений в многоквартирном доме. Соответственно, собственником жилых или нежилых помещений является юридическое или гражданское лицо, у которого имеются документы на право владения собственностью в многоквартирном доме. На собрании имеет полное право присутствовать представитель собственника на основании предоставленной доверенности, письменно заверенной нотариально. Согласно статье 64 «Семейного кодекса РФ», от имени своих несовершеннолетних детей по всем вопросам голосуют их родители или опекуны, так как они выступают в защиту прав и жилищных интересов детей. Количество голосов распределяется в зависимости с долевым размером на владение площадью в многоквартирном доме.

    Что такое кворум общего собрания собственников многоквартирного дома?


    Общее собрание собственников жилья или их представителей правомочно проводиться лишь в том случае, если имеется достаточный кворум, т.е. если на собрании присутствуют или собраны голоса более чем 50% собственников жилья от общего количества граждан, владеющих жилыми или нежилыми помещениями в многоквартирном доме. По некоторым, особо важным вопросам требуется кворум с количеством присутствующих или подписи голосов не менее чем две трети от общего количества собственников. Если кворум не собран, то общее собрание переносится на другой срок, с повторным оповещением жильцов многоквартирного дома.

    Когда собственник помещения может обжаловать в суде решения, принятые на общем собрании жильцов многоквартирного дома?


      - Когда собственник жилья по тем или иным причинам не присутствовал на общем собрании, не согласен с принятыми решениями, поставленными на голосовании на повестке дня. При этом нарушены законные интересы или его права на владение имуществом.

      - Если собственник жилья присутствовал на общем собрании, голосовал, но оказался в меньшинстве и при этом ущемлены его права на владение имуществом многоквартирного дома.

    Если имеются перечисленные выше веские основания для передачи рассмотрения вопроса по ущемлению прав и интересов собственника жилья, то он вправе подать иск в суд, не позднее, чем через шесть месяцев после принятия решения на общем собрании жильцов. Суд может отказать в иске лишь в том случае, если выявленные нарушения не являются существенными, не влекут за собой убытков по отношению к собственнику жилья или голос жильца кардинально расходится с мнением большинства собственников жилья в многоквартирном доме.

    Все решения, принятые на общем собрании собственников жилья должны оформляться в протоколы, которые в обязательном порядке подписываются инициаторами проведения таких собраний, а также утвержденным председателем общего собрания или его секретарем. Все протоколы общих собраний должны храниться в месте, которое определено товариществом, ЖКХ или домовым комитетом. Результаты голосования или принятые решения на общем собрании собственников жилья должны доводиться до всех жильцов многоквартирного дома путем размещения их в письменном виде в местах общего пользования (доски объявлений возле подъездов, возле лифтов и т.д.).

    О самом важном по капитальному ремонту многоквартирных домов

    Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт?

    Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме
    (ст. 158, ч.3). Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

    От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

    С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт?

    Взносы на капитальный ремонт вводятся для формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов
    (ст. 170, ч. 3).

    В фонд капитального ремонта кроме внесенных взносов на капремонт зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, и другие средства в случаях, установленных Жилищным кодексом (ст. 170, ч. 1, ст. 169, ч. 4).

    Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
      • оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

      • разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

      • оплаты услуг по строительному контролю;

      • погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

      • уплаты процентов за пользование кредитами, займами;

      • оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (ст. 174, ч. 1).

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

    Собственники помещений в многоквартирных домах ежемесячно вносят взносы на капитальный ремонт, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, устанавливаемого нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (далее – минимальный размер взноса) и площади принадлежащего им помещения в многоквартирном доме.

    Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в бόльшем размере, чем установленный минимальный размер взноса (ст. 156, ч. 8.2).

    Расходы собственников жилых помещений на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг (ст. 159, ч. 6). Таким образом, введение минимального размера взноса на капитальный ремонт не приведет к ухудшению финансового положения собственников – граждан с низкими доходами (получателей жилищных субсидий).

    Виды работ по капитальному ремонту, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса

    Жилищный кодекс установил перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт (ст. 166, ч. 1). Этот перечень включает:
      1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

      2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

      3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

      4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

      5) утепление и ремонт фасада;

      6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

      7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

    Возникновение обязанности вносить взносы на капитальный ремонт

    Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех месяцев после опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (ст. 169, ч. 3).

    Региональная программа капитального ремонта

    В региональную программу включаются все многоквартирные дома,
    расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу.

    Для каждого многоквартирного дома должен быть указан перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта(ст. 168, ч.2).

    При этом из программы будут исключаться многоквартирные дома, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, и включаться многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию по завершению строительства, учитываться ремонты, сроки которых переносятся по решению собственников помещений на более поздний год.

    Очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов в региональной программе (на какой год планировать капитальный ремонт для того или иного года) должна определяться исходя из критериев, установленных законом субъекта Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что Жилищный кодекс уже установил, что в первоочередном порядке региональной программой должно предусматриваться проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 168, ч. 3):
      • проведение капитального ремонта которых требовалось на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы);

      • необходимость капитального ремонта которых установлена в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации (далее – порядок установления необходимости капитального ремонта).

    Перенесение установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта многоквартирного дома на более поздний период, сокращение перечня планируемых услуг и работ по капитальному ремонту возможно только по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме (ст. 168, ч. 4), при условии, что в соответствии с порядком установления необходимости капитального ремонта не будет установлено, что проведение капитального ремонта (какой-либо работы по капитальному ремонту) уже требуется и не может быть отложено (ст. 189, ч. 6 и 7).

    Главной целью региональной программы является планирование предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

    Способы формирования фонда капитального ремонта



    Жилищный кодекс (ст. 170, ч. 3) определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (далее – фонд капитального ремонта, фонд капремонта):
      1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

      2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации (далее – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора)

    Эти два способа формирования фонда капитального ремонта существенно различаются.

    Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

    Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке), фонд капитального ремонта формируется в виде денежных средств, находящихся на таком специальном счете (ст. 170, ч. 3, п. 1).

    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете.

    На специальном счет могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома (ст. 175, ч. 4).

    Открыть специальный счет в банке может юридическое лицо, которое собственники помещений выберут в качестве владельца такого специального счета (ст. 170, ч. 4, п. 4).

    Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 36.1, ч.1).

    Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (ст. 177).

    Средства фонда ремонта всегда доступны для собственников помещений в доме и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

    Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора


    Формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

    Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора (ст. 179, ч. 1), а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (ст. 170, ч. 3, п. 2).

    Это означает, что у собственников помещений появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта (ст. 182, ч. 1).

    Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших ему в виде взносов собственников помещений на капитальный ремонт, то есть учет фондов капитального ремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме (чт. 183, ч. 1).

    Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление многоквартирным домом, сведения по формированию и расходованию средств фонда капитального ремонта, который формируется у регионального оператора (ст. 183, ч. 2 и 3).

    Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (ст. 182, ч. 1).

    Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта у регионального оператора, могут использоваться только для финансирования капитального ремонта общего имущества в этих домах.

    Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается
    (ст. 189, ч. 3).

    Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирного дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта у регионального оператора, в объеме и сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

    В случае если для финансирования капитального ремонта дома недостаточно средств фонда капитального ремонта, региональный оператор использует для финансирования средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, то есть фактически предоставляет собственникам помещений заём за счет средств регионального оператора (ст. 182, ч. 1).

    Собственники помещений возмещают региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт дома сверх сформированного фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов на капитальный ремонт (ст. 182, ч. 7).

    Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

    Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений
    в многоквартирном доме (ст. 170, ч. 3).

    Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием (ст. 44, ч. 2, п. 1.1) количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосовсобственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46, ч. 1).

    Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

    При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать как способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, так и способ формирования фонда ремонту у регионального оператора.

    Но если выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, то выбор лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

    Собственники помещений в доме, который управляется товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом) могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество (с учетом требований к такому товариществу, установленных пунктом 1 части 2 статьи 175 Жилищного кодекса) или жилищный кооператив, а также регионального оператора.

    Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется непосредственно собственниками помещений либо управляющей организацией (а также «многодомовым ТСЖ»), в качестве владельца специального счета могут выбрать только регионального оператора (ст. 175, ч. 2 и 3).

    Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта.

    Контроль за выбором способа формирования фондов капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (ГЖИ НСО).

    В случае если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора (ст. 170, ч. 7).

    Но до этого (не позднее чем за месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ст. 170, ч. 6).

    Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете

    Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса.

    Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

    Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, ч. 2, п.1.1; ст. 46, ч.1).

    Если собственники помещений выбрали формирование фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть принять еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса:
      1) о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт

      - размер взноса не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

      2) о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

      -перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту не может быть меньше перечня услуг и (или) работ, предусмотренного для многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, поэтому необходимо руководствоваться утвержденной региональной программой;

      3) о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

      - сроки проведения капитального ремонта (отдельных работ по капитальному ремонту) не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта для данного дома, поэтому необходимо руководствоваться утвержденной региональной программой;

      4) о владельце специального счета

      Владельцем специального счета могут быть выбраны:
        - товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать (большинство ТСЖ, объединяющих собственников помещений двух и более домов, не смогут быть владельцами специальных счетов);

        -жилищный или жилищно-строительный кооператив иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом;

        -региональный оператор (ст. 175, ч. 2 и 3);

      5) о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет

      -специальный счет может быть открыт в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей (ст. 176, ч.2);

      информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети "Интернет"

      - если владельцем специального счета определен региональный оператор, то выбранный собственниками помещений банк должен осуществлять деятельность на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 170, ч. 4, п. 5);

      - если владельцем специального счета выбран региональный оператор, а собственники не выбрали кредитную организацию или выбранная кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора (ст. 170, ч. 4, п. 5).

    В случае, если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья (жилищный кооператив), указанная организация:

    - обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами (ст. 176, ч. 1);

    - в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 Жилищного кодекса, справки банка об открытии специального счета, других документов, в случае они определены законом субъекта Российской Федерации (ст. 172, ч. 1).

    В случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор:

    - собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлены это решение (ст. 170, ч. 5);

    - региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, указанных Жилищным кодексом), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами (ст. 176, ч. 1);

    - региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 Жилищного кодекса, справки банка об открытии специального счета, других документов, в случае они определены законом субъекта Российской Федерации (ст. 172, ч. 1).

    Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является внесение органом государственного жилищного надзора полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.

    Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора

    Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора необходимо созвать общее собрание собственников помещений. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

    Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта у регионального оператора необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, ч. 2, п.1.1; ст. 46, ч.1).

    Для реализации принятого собственниками помещений решения копия протокола общего собрания собственников помещений должна быть направлена региональному оператору.

    В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.

    Региональный оператор обязан:
      - предоставить в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора;

      -направить собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме (ст. 181, ч. 3).

    Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

    Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время
    решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 173, ч.1), но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.

    Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у регионального оператора:
      • собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт (чт. 173, ч. 4);

      • решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (ст. 173, ч. 6).

    Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:
      • решение вступает в силу через 6 месяцев (после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений;

      • после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ст. 173, ч. 5).

    Если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такого решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления (ст. 189, ч. 7).

    Формирование средств фонда капитального ремонта на специальном счете

    При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 171, ч. 2), то есть ежемесячно до десятого числа следующего месяца или в иной срок, установленный договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ (жилищного кооператива) (ст. 155, ч. 1).

    Выставляет платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт на специальный счет, контролирует своевременность и полноту уплаты взносов на капитальный ремонт, принимает меры для ликвидации задолженности - владелец специального счета (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или региональный оператор).

    Для снижения потерь от инфляции при длительном накоплении средств фонда капитального ремонта на специальном счете установлен минимальный размер фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете – размере 40%. По его достижении собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, имеющих задолженность по уплате этих взносов (ст. 170, ч. 8). Уплата взносов в фонд капремонта возобновится после того, как все или часть средств из этого фонда будет израсходована.

    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капремонта в отношении своего дома в большем размере, чем установленный субъектом Российской Федерации минимальный размер фонда капитального ремонта на специальном счете.

    Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора

    Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений на счет регионального оператора на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ежемесячно до десятого числа следующего месяца).

    Платежные документы для уплаты взносов выставляются на основании подписанного сторонами договора.

    Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ

    Жилищный кодекс установил, что собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме либо по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или его содержание, либо по собственной инициативе (ст. 189, ч. 2).

    Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные региональной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, только ориентиром при планировании капитального ремонта.

    Для того, чтобы банк перечислил средства со специального счета на покрытие расходов на капитальный ремонт, достаточно решения общего собрания собственников помещений, заключенного договора на выполнение ремонтных работ и акта выполнения таких работ (ст. 177, ч. 4).

    Кто выбирает подрядчика?

    Если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники.

    Они вправе принять решение о выборе организации для выполнения работ по капитальному ремонту и заключить с ней договор. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы по капитальному ремонту и контролировать их выполнение.

    Оплата капитального ремонта со специального счета осуществляет банком по указанию владельца специального счета в адрес исполнителей работ и услуг по капитальному ремонту при предоставлении следующих документов (ст. 177, ч. 4):
      1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

      2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

      3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору.

    Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирного дома при формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора

    Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, организует сам региональный оператор в объеме и в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта. Тем не менее и в этом случае от собственников помещений требуется принятие решений о проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

    Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ

    Региональный оператор отвечает за обеспечение проведения и финансирования капитального ремонта всех многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют на его счете фонды капитального ремонта, в объеме ив сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта (ст. 182, ч. 1).

    Возможность реализации собственниками помещений собственных планов проведения работ по капитальному ремонту общего имущества зависит от следующих факторов:
      - включены ли ремонты общего имущества в многоквартирном доме, решение о проведении которых приняли собственники помещений, в региональную программу капитального ремонта, в каких объемах и в какие сроки (ст. 182, ч. 1);

      - если работы включены в региональную программу, но запланированы на более поздний срок, понадобится доказательство необходимости проведения ремонта в более ранний период;

    Кто может быть заказчиком проведения ремонта дома

    В соответствии с Жилищным кодексом функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, осуществляет региональный оператор (ст. 180, ч. 1, п. 3), либо орган местного самоуправления.

    В обязанности технического заказчика входит (ст. 182, ч. 2):
      - обеспечение подготовки задания на выполнение услуг / работ по капитальному ремонту и (при необходимости) подготовка, утверждение и несение ответственности за качество проектной документации на капремонт и её соответствие законодательным требованиям;

      - привлечение подрядчиков для выполнения услуг / работ по капитальному ремонту и заключение с ними от своего имени соответствующих договоров;

      - контроль качества и сроков выполнения услуг / работ подрядными организациями и соответствие таких услуг / работ требованиям проектной документации;

      -приемка совместно с собственниками выполненных работ.

    Какие средства можно использовать для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно?

    Региональный оператор финансирует капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств, поступающих на счет регионального оператора от платежей собственников помещений в многоквартирных домах, и за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета (ст. 180, ч. 1, п. 4 и ст. 182, ч. 1).

    Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах (ст. 179, ч. 4 и ст. 182, ч 1).

    Возможные меры государственной поддержки капитального ремонта

    Закон допускает возможность, что, помимо средств собственников помещений в многоквартирных домах, аккумулируемых в фондах капитального ремонта, и привлекаемых по решению собственников кредитов, еще одним финансовым источником финансирования капитального ремонта многоквартирных домов будут бюджетные средства.

    Закон также устанавливает, что меры государственной и муниципальной поддержки предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта (ст. 191, ч. 2).

    Способы (формы) управления многоквартирным домом

    Способы (формы) управления многоквартирным домом, определены в ст. 161 Жилищного кодекса. Все способы (формы) делятся на две группы: самостоятельное управление и управление на профессиональной основе (с привлечением управляющей организации).

    Собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов (форм) управления:
      1. непосредственное управление домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме;

      2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

      3. управление управляющей организацией.

    Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал против. Общее собрание собственников может в любое время изменить способ (форму) управления многоквартирным домом.

    Если же на общем собрании решение о выборе способа (формы) управления не исполнено или не принято собственниками многоквартирного дома, и при этом прошел год с момента, когда данное решение следовало принять, в таком случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющих компаний.

    Что необходимо для создания ТСЖ и с чего начать?

    На сегодняшний день такая форма управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья (ТСЖ) начинает приобретать все больший интерес со стороны собственников помещений.

    При создании ТСЖ собственники должны оценить, с какими рисками им придется столкнуться. Самый острый момент – необходимо понять кем являются Ваши соседи, их социальный статус, место работы, уровень дохода. Ваши намеренья и намеренья Ваших соседей относительно обслуживания Вашего многоквартирного дома должны во многом совпадать. Так как очень часто одни жильцы хотят видеть хорошую детскую площадку, другие большую парковку, третьи… а если добавить еще, что это будет финансироваться за счет всех собственников, то это может привести к разным последствиям. По мимо этого необходимо оценить, в каком техническом состоянии находится Ваш многоквартирный дом (в том числе подвалы, чердаки, подсобные помещения), а также прочее общее имущество (придомовая территория, прочие постройки). Так как именно Вам все придется содержать в соответствии с требованиями законодательства и Вашими личными пожеланиями (но и получать доходы от использования общего имущества).

    Очень часто собственники помещений понимают, что необходимо создавать товарищество собственников жилья (ТСЖ), но не знают с чего начать? Процедуру создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) можно разделить на три этапа:
      • Создание инициативной группы

      • Принятие решения о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) на общем собрании собственников помещений;

      • Государственная регистрация товарищества собственников жилья (ТСЖ).

    Инструкция по созданию ТСЖ

    Принятие решения о создании ТСЖ.

    Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

    Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

    Шаг 1.Сбор информации и организация общего собрания

    Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Комитет управления имуществом МО город Коммунар — о собственниках помещений.

    Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы общее собрание домовладельцев состоялось, и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.

    Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы, целесообразно первоначально созвать пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов. Объявления целесообразно развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью.

    Далее надо подготовить и разослать всем собственникам помещений в доме уведомления о предстоящем собрании с указанием лиц, по чьей инициативе созывается общее собрание, места и времени проведения собрания, повестки дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Если одна квартира принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то уведомление следует вручить каждому из них. Если в доме кроме квартир имеются нежилые помещения (например, магазин на первом этаже), то уведомление направляется, в том числе, и собственникам этих помещений.

    Уведомления направляются по почте заказным письмом или вручаются лично под расписку. Они должны быть получены собственниками не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Копии уведомлений, почтовых квитанций и чеков об отправке их каждому (если вручались лично — то расписка о получении) стоит сохранить. При этом в квитанциях должна содержаться информация о том, что направляется именно уведомление о проведении общего собрания, а не иная почтовая корреспонденция. Кроме перечисленной информации в уведомлении рекомендуется отметить, что собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение.

    Шаг 2. Проведение общего открытого собрания

    Очная форма


    Для участия в голосовании собственников помещений целесообразно иметь несколько экземпляров списка: один для регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании и по одному списку для голосования по вопросам, выносимым на общее собрание. В списках, предназначенных для голосования целесообразно иметь дополнительно три графы для голосования «За», «Против» или «Воздержался».

    Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

    Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание по окончанию собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений дома.

    На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

    Если первое собрание оказалось нелегитимным (в собрании приняло участие менее 50% собственников, с учетом их доли в общей полезной площади дома), целесообразно создать инициативную группу по подготовке следующего собрания собственников помещений из числа инициативных участников первого общего собрания. Для облегчения работы целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав инициативной группы включать 1-3 представителей от каждого подъезда.

    Инициативная группа назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

    При подготовке к очередному общему собранию членам инициативной группы целесообразно провести выборочный обход приватизированных квартир для выяснения позиции собственников помещений и их возможности принять участие в общем собрании. Если собственник квартиры выражает готовность принять участие в собрании целесообразно оставить ему письменное напоминание о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений дома может быть также направлено собственникам заказным письмом.

    Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании домовладельцев, но при этом высказывается за создание ТСЖ, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность, составленную в простой письменной форме, с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Члены семьи собственника, не являющиеся долевой собственности, могут принять участие в собрании так же при предъявлении соответствующей доверенности.

    При проведении очередного общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.

    Заочная форма

    Есть вариант проведения заочного голосования. В таком случае, собственники помещений самостоятельно заполняют бланки решений и передают их членам инициативной группы, которая всю дальнейшую работу выполняет самостоятельно. Результаты такого заочного голосования вывешиваются на информационной доске дома (или просто на двери подъезда (-дов). Такой вариант голосования может быть применен для большого многоквартирного дома, когда не представляется возможным собрать большинство собственников одновременно а одном помещении, а также в случаях, когда в ходе проведения общего собрания выработаны решения, но для вступления их в законную силу не хватило кворума.

    Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
      Сведения о лице, участвующем в голосовании,

      Сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме,

      Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

    Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

    Шаг 3. Утверждение устава ТСЖ

    Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав. Такие решения принимаются большинством голосов (более 50% общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет), по прочим вопросам — большинством голосов от общего числа тех, кто пришел на собрание.

    Перед проведением собрания членов ТСЖ нужно принять заявления от собственников о вступлении в товарищество с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на помещение в этом доме. Общее собрание имеет право принимать решения при одновременном выполнении следующих условий:
      если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% общего числа голосов;

      если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ.

    Порядок проведения собрания членов товарищества аналогичен порядку проведения общего собрания собственников. Если у собственников, решивших создать ТСЖ нет возможности провести общее собрание, вся основная работа ложится на инициативную группу. Ее членам необходимо будет посетить все приватизированные квартиры в доме, раздать владельцам бланки решений, дать инструкции по их заполнению.

    Раздачу и возврат бланков необходимо регистрировать в реестрах.

    Шаг 4. Регистрация ТСЖ

    При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 2-3 нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

    Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в Коммунаре может быть осуществлена ФНС РФ № 7 по Ленинградской области, расположенная по адресу: г. Гатчина, ул. 7 Армии, д. 12а.

    При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:
      заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение №1) к Постановлению Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. № 110),

      решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию),

      2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев),

      квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ №7 по Ленинградской области.

    В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

    Шаг 5. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ

    После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в банке и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей муниципалитета и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003.

    Передача многоквартирного дома на баланс уполномоченной собственниками управляющей организации не ведет к изменению прав собственности на жилые и нежилые помещения.

    После приема дома в управление товарищества необходимо направить соответствующие письменные уведомления в Комитет по управлению имуществом МО город Коммунар.

    Шаг 6. Проведение собрания членов ТСЖ

    На первом общем собрании членов ТСЖ в повестку дня стоит включить обсуждение порядка голосования (определения одного голоса), выбор правления и его председателя, а также ревизионной комиссии (ревизора).

    Законом не установлено, как определяется один голос на общем собрании членов товарищества, поэтому восполнить данный пробел необходимо самим членам ТСЖ. Возможны следующие варианты:
      количество голосов, которым обладает каждый член ТСЖ, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

      каждый член ТСЖ — один голос;

      количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества, равен количеству принадлежащих ему помещений (одна квартира — один голос);

      другие варианты по усмотрению членов ТСЖ.

    Решения по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов общего числа присутствующих на данном собрании членов ТСЖ. Проведение общего собрания участников товарищества завершается оформлением протокола, который подписывается председателем собрания и его секретарем или каждым присутствующим на собрании членом ТСЖ.

    После голосования на общем собрании инициативная группа должна подсчитать количество собственников, проголосовавших «за» и «против». Результаты каждого общего собрания и принятые на нем решения отражаются в письменном документе — протоколе собрания, который подписывает каждый член ТСЖ. В протоколе целесообразно указать:
      сведения о каждом лице, принявшем участие в общем собрании собственников помещений;

      информацию о документе, подтверждающем право собственности этих лиц;

      данные о результатах голосования каждого из этих лиц (за, против, воздержался) по каждому вопросу.

    Если голосование заочное, все документы с решениями собственников передаются лицу, назначенному секретарем общего собрания для проверки и составления протокола с результатами голосования.

    Согласно требованиям действующего законодательства, инициаторы собрания должны разместить информацию обо всех решениях, принятых собранием, а также итоги голосования в том месте дома, которое определено собранием. Например, на информационной доске дома (или просто на двери подъезда (-дов).

    Для завершения процедуры создания товарищества необходимо решение о составе правления ТСЖ и его председателя.

    Эти решения можно принять и на общем собрании собственников квартир, но правильнее будет обсудить эти вопросы на общем собрании членов ТСЖ, поскольку не все собственники становятся членами товарищества (вступление в ТСЖ — дело добровольное).

    Шаг 7. Заключение договоров

    Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

    Нюансы

    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно товарищество собственников жилья.

    Число лиц, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа собственников квартир.

    Поэтому, если после принятия решения о создании ТСЖ в него не вступят собственники, обладающие в совокупности более чем 50% голосов, создание ТСЖ будет считаться незаконным.

    При необходимости, за разъяснениями по порядку организации деятельности ТСЖ можно обратиться в Комитет управления имуществом МО город Коммунар.

 
Навигация по сайту

Анонсы
Приём граждан помощником депутата Законодательного собрания Ленинградской области Пункиной Ларисы Максимовны осуществляется по адресу: г. Коммунар ул. Ленинградское шоссе д.10 1 этаж ПОНЕДЕЛЬНИК 16:00-18:00 СРЕДА 16:00-18:00

Уважаемые посетители, несмотря на все уделяемое время, на сайте находятся редкие неточности. Спасибо, что не оставляете их без внимания. Пожалуйста, присылайте свои пожелания и замечания на электронный адрес: info@kommunar.spb.ru Спасибо за помощь!

Прием населения от лица отделения партии "Единая Россия" осуществляет Александр Васильевич Власов по адресу: ул. Садовая, д. 3, каб. 13 каждый первый вторник с 17-00 до 18-00. тел. 460-112-0.


В центре внимания

Вопросы Главе администрации


Глава администрации
Пыжова Вера Владимировна

Задать вопрос



Голосования
В нашем городе не хватает
 

Интернет-ресурсы
Официальный сайт Президента РФ



Прогноз погоды